La casa divisa in più appartamenti si rivaluta del 10%
Frazionare è la nuova frontiera dell’investimento immobiliare.
Molti scelgono questa strada per approfittare in diverse location e città turistiche della domanda di affitto in crescita, nelle zone centrali e semicentrali. Una strada percorsa anche dai proprietari di uffici, posti in genere al primo piano degli edifici, che scelgono di riconvertirsi a una nuova attività, vista la crisi della domanda per il direzionale di piccole dimensioni.
Sul fronte del mercato le abitazioni di grandi dimensioni costano in genere meno, proporzionalmente, rispetto agli ambiti monolocali e bilocali. Quindi chi fraziona per vendere subito in genere ottiene una buona plusvalenza (anche se la logica della speculazione guida pochi visto che bisogna calcolare una tassa del 20% sulla plusvalenza se si vende prima dei cinque anni). «Se si parla di nuovo- dice Alessandro Ghisolfi di AbitareCo – l’appartamento grande costa il 10% in meno».
Acquistare per frazionare richiede però competenze e tempo. «Non tutti gli appartamenti possono essere divisi – dice Ghisolfi -. Devono prestarsi ad avere diversi ingressi per esempio». Il tema dei permessi è il nodo centrale. Per ottenere i permessi di aprire nuovi ingressi bisogna rivolgersi all’assemblea di condominio, un argomento delicato.
Secondo un Vademecum stilato dall’Ance, associazione nazionale dei costruttori edili, ci sono cause che escludono il frazionamento. Bisogna quindi innanzitutto controllare il regolamento condominiale, che potrebbe vietarlo, un divieto valido solo se è un regolamento di tipo contrattuale ovvero approvato con l’unanimità dei condomini.
Ma bisogna «prestare attenzione alle caratteristiche intrinseche dell’immobile. In particolare, bisognerà rispettare precise prescrizioni igienico-sanitarie che variano da Comune a Comune e sono indicate nel regolamento edilizio. A titolo di esempio, gli ambienti residenziali devono rispettare delle superfici minime e i rapporti aeroilluminanti (cioè il rapporto tra le superfici finestrate e quelle dei locali)» recita il Vademecum.
Chi acquista deve anche valutare se gli aspetti impiantistici e costruttivi permettano la divisione dell’appartamento.
Il frazionamento viene classificato come intervento di manutenzione straordinaria e pertanto può beneficiare delle detrazioni fiscali per le ristrutturazioni e risparmio energetico.
articolo tratto da https://www.ilsole24ore.com