Le aspettative
Secondo il sentiment, il quadro congiunturale dell’attuale momento di mercato proseguirà ancora sugli stessi livelli del quadrimestre appena concluso, sia per il numero di scambi (62,2% dei giudizi), sia per i prezzi medi di vendita (share del 68,4 per cento).
Il mercato, secondo più di un quarto del campione, è ancora trainato dalle agevolazioni (estese fino a tutto il 2022) per i giovani con meno di 36 anni (esenzione imposte e mutuo fino al 100%), seguite dagli acquisti per investimento (23,4 per cento). Al terzo posto con il 20,3% dei giudizi sono indicati i tassi di interesse sui mutui, ritenuti ancora competitivi (questi tre item hanno ottenuto il 69,3% di risposte).
Tra le motivazioni più marginali, in base ai giudizi espressi, si annoverano (in ordine decrescente): gli investimenti in immobili da parte degli stranieri (6,6%); i processi di sostituzione della prima casa; i prezzi ritenuti ancora competitivi; l’interesse per i centri storici (nel complesso 4,5% di risposte); la richiesta di seconde case al di fuori dei grandi centri, da vivere in tutte le occasioni (lavoro, studio, vacanza; 2,5% di risposte).
Santino Taverna, presidente nazionale Fimaa, ha commentato: «L’elevata propensione al risparmio delle famiglie italiane rappresenta uno dei punti di forza per lo sviluppo dell’economia nei prossimi mesi. Il mercato è trainato, prevalentemente, dagli acquisti dei giovani che possono accedere ai finanziamenti agevolati, ma poco meno di un quarto di acquisti di abitazioni è per investimento. Considerati gli aumenti che hanno raggiunto i canoni di locazione, rapportati ai prezzi di vendita degli immobili mai così convenienti, nell’attuale fase di mercato l’investimento immobiliare permette di raggiungere interessanti redditività, competitive rispetto a quelle dei titoli di Stato. E in più si può sperare in una rivalutazione in conto capitale in una fase di inflazione in ascesa».
I punti di debolezza
Tra i punti di debolezza del mercato vengono segnalati: le preoccupazioni per le attese di rialzo dei tassi di interesse sui mutui, con il 19,6% di preferenze e per la guerra in corso tra Russia e Ucraina (scelta dal 18,2% del panel); al terzo posto nella graduatoria decrescente col 17,8% delle scelte le opinioni riguardanti le caratteristiche dell’offerta ritenuta non più abbondante come in passato e che fatica, talvolta, a soddisfare la domanda; al quarto posto viene citata la preoccupazione per l’aumento della tassazione immobiliare con l’annunciata riforma degli estimi (14,1 per cento). I primi quattro punti di debolezza hanno ottenuto il 69,7% di giudizi. A seguire si segnala il rincaro dei prezzi delle materie prime che genera rialzi nei prezzi delle abitazioni nuove (11,5%); la fiducia delle famiglie minata dall’andamento a chiaroscuri dell’economia (11%) e con il 7,7% di giudizi la misura del 110% che non ha dato gli effetti sperati.
Il mercato delle locazioni
Nei primi 4 mesi del 2022 la domanda di appartamenti in locazione non dà segnali di calo, con un’offerta di prodotto in locazione sempre ridotta, che non dà segnali di crescita. Sia per il primo che per il secondo quadrimestre, la maggior parte del campione di interpellati riferisce di un numero di contratti di locazione e canoni sugli stessi livelli dello scorso anno. (tav. 3). Nel 2021 il numero di abitazioni locate in Italia è stato oltre 1 milione e 365mila, quasi il 6% in più rispetto all’anno precedente.
Il trend delle case vacanza
Ancora migliori. rispetto al mercato nel suo complesso, risultano poi le aspettative previste (per il secondo quadrimestre 2022) sul numero di compravendite delle case-vacanza. La maggior quota di agenti immobiliari interpellati si attende infatti un numero di compravendite ancora in crescita (48,2% del campione); prezzi sui livelli del 2021 (secondo il 61,7% degli intervistati); canoni di locazione come quelli rilevati nel 2021 (per il 48,6% del panel, con una quota del 46,3% che ipotizza ancora aumenti).
Andrea Oliva, coordinatore Ufficio Studi Fimaa, ha fotografato l’attuale clima di compravendita spiegando che «in questi primi quattro mesi del 2022 la congiuntura del mercato della compravendita abitativa individua una domanda stabile che continua ad esprimere la sua forza, un’offerta che comincia a manifestare i primi segnali di minor abbondanza, numero di scambi sui livelli del 2021, e prezzi che crescono delle stesse percentuali registrate nel 2021, ad eccezione dei valori del prodotto nuovo per cui si rileva una maggiore intensità, per via dei probabili rincari dei prezzi delle materie prime». Nel 2021 sono state scambiate quasi 749 mila compravendite di abitazioni in Italia, nuovo record dal 2008, circa 13 mila scambi in meno del 2003, prima del record assoluto, poi raggiunto nel 2006, con 845 mila compravendite. Rispetto al 2019, nel 2021 si sono registrate oltre 144 mila unità scambiate in più (+23,9%), e quasi 190 mila in più di quelle del 2020 (+34 per cdento).
La fotografia del sentiment del mercato immobiliare residenziale – fornita dai rilevatori dei Territori Fimaa e frutto di un’indagine online – ha riguardato un’ottantina di città e province da Nord a Sud.
