Prontuario

Il Contratto è “l’accordo di due o più parti per costituire, regolare o estinguere tra loro un rapporto giuridico patrimoniale”art. 1321 c.c.
Per stipulare un contratto occorre che le volontà di due o più soggetti convergano e si arrivi quindi ad un accordo( si parla infatti di contratti bilaterali o plurilaterali).
Lo scopo che ogni contratto si deve prefiggere si sostanzia nel costituire, regolare, estinguere un rapporto tra i contraenti stessi.
Tale rapporto deve essere giuridico , cioè considerato e tutelato dal diritto( non è tale per esempio un rapporto di amicizia, mentre è giuridico il rapporto tra venditore e compratore).
Il rapporto deve essere oltre che giuridico anche patrimoniale; ossia le prestazioni a cui sono tenute le parti devono essere valutabili in denaro.

Il contratto preliminare è un contratto mediante il quale le parti si obbligano a stipulare un successivo contratto, detto definitivo.
Il contratto preliminare, pur inserendosi in senso lato, nella fase delle trattative è un contratto in sè perfetto anche se svolge una funzione preparatoria per il contratto definitivo.
Nel caso in cui la parte obbligata a prestare il consenso non adempie, l’altra parte può:

   a) rivolgersi al giudice per ottenere l’emanazione di una sentenza costitutiva ex art.2932 C.C. che produce gli stessi effetti del contratto definitivo non concluso;
   b) chiedere la risoluzione del contratto preliminare per inadempimento con la condanna dell’inadempiente al risarcimento del danno;
   c) recedere dal contratto preliminare, trattenendo la caparra ricevuta (sé trattasi del venditore) o richiedere il doppio della caparra versata (sé trattasi dell’acquirente) come più avanti precisato;

Il decreto legislativo 20.6.2005 n.122 pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n.155 del 6.7.2005 (e quindi entrato in vigore il 21.7.2005) impone al costruttore-venditore, nel caso di stipola di un contratto che preveda la vendita di un immobile in corso di costruzione o di diritti su di esso, di rilasciare a favore dell’acquirente, a pena di nullità che può essere fatta valere unicamente dall’acquirente; una garanzia fideiussoria emessa da un Istituto di credito o da una compania di assicurazione; di importo corrispondente alle somme riscosse o di quelle che devono essere riscosse secondo i termini e le modalità pattuite nel contratto.
La fideiussione può essere richiesta dall’acquirente a decorrere dalla data in cui si è verificata la situazione di crisi della società venditrice che si intende verificata in una delle seguenti date: 

   a) Di trascrizione del pignoramento relative all’immobile oggetto del contratto;
   b) di pubblicazione della sentenza dichiarativa di fallimento o del provvedimento di liquidazione coatta amministrativa;
   c) di presentazione della domanda di ammissione alla procedura di concordato preventivo;
   d) di pubblicazione della sentenza che dichiara lo stato di insolvenza o, se anteriore, del decreto che dispone la liquidazione coatta amministrativa o l’amministrazione straordinaria.

Il citato decreto legislativo impone, altresì, al coostruttore-venditore di consegnare all’acquirente, contestualmente all’atto del trasferimento della proprietà, una polizza assicurativa decennale a copertura degli eventuali danni materiali e diretti sull’immobile, compresi i danni ai terzi, come previsti all’art.1669 C.C. (deve trattarsi di gravi danni costruttivi).

Sono previsti dal diritto due istituti che rafforzano il vincolo contrattuale sia esso riferito ai contratti preliminari o ai contratti definitivi che abbiano ad oggetto prestazioni la cui esecuzione è differita nel tempo; Si tratta della clausola penale (art. 1382 e segg. C.c) e della caparra ( art. 1385 e 1386 c.c).
L’inserimento della clausola penale comporta che , in caso di inadempimento o di ritardo nell’adempimento da parte di uno dei contraenti, sia prestabilita nel contratto stesso l’entità del risarcimento nei confronti dell’altra parte. Si caratterizza, quindi, per il fatto di essere posto a carico di una sola parte.
La caparra consiste in una somma di denaro o in una quantità di cose fungibili (ossia che per loro natura sono considerate dalle parti sostituibili con altre dello stesso genere) da corrispondere al momento della conclusione di un contratto da una parte all’altra.
Esistono due tipi di caparra: 
   -caparra confirmatoria
   -caparra penitenziale
La caparra confirmatoria comporta l’obbligo per chi l’ha ricevuta di scontarla dalla prestazione al momento dell’adempimento (ossia di dedurre dalla prestazione l’importo della caparra oppure di restituirla). Se invece si verifica una inadempienza bisogna distinguere da che parte provenga: se è inadempiente chi ha versato la caparra , l’altra parte può recedere dal contratto trattenendo la caparra; se invece è inadempiente chi l’ha ricevuta , l’altra parte può recedere dal contratto ed esigere il doppio della caparra.

Secondo la definizione data dall’articolo 1470 del c.c , la compravendita è il contratto che ha per oggetto il trasferimento della proprietà di una cosa o di un altro diritto in cambio del pagamento di un prezzo.
La compravendita è un contratto a titolo oneroso a prestazioni corrispettive in quanto all’arricchimento ed al sacrificio di una parte corrisponde l’arricchimento ed il sacrificio dell’altra e tra i reciproci vantaggi e sacrifici esiste un nesso di reciprocità.
La compravendita è un contratto consensuale ossia si perfeziona mediante il consenso delle parti.
Sono oggetti del contratto di compravendita una parte Venditrice o alienante che trasferisce la proprietà della cosa o di un altro diritto in cambio di una somma di denaro ed una parte compratrice o acquirente che paga il prezzo in cambio dell’acquisto del titolo di proprietà.

La permuta è un contratto con il quale le parti si trasferiscono reciprocamente la proprietà di beni o altri diritti. A differenza della compravendita , la cui causa è lo scambio di una cosa o di un diritto a fronte del pagamento di un prezzo, abbiamo nel caso della permuta lo scambio di una cosa o di un diritto in cambio di un’altra cosa o di un altro diritto.In caso di evizione, il contraente che è stato evitto( privato del bene) e non intende avere indietro le cose che aveva dato in cambio di quelle evitte, ha diritto al valore di queste ultime secondo le norme stabilite per la vendita , fatto salvo il risarcimento del danno.

La donazione è un contratto con il quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra disponendo a favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa una obbligazione(art.769 c.c)

Il codice civile consente ai coniugi di instaurare, mediante apposito accordo, un regime diverso dalla comunione legale dei beni, la comunione convenzionale ,in quanto pur senza escludere la comunione, i coniugi decidono di disciplinarla nella maniera che ritengono più confacente ai loro interessi.
Esistono alcune disposizioni relative alla comunione legale che non possono essere derogate dalla comune volontà dei coniugi e cioè quelle relative all’amministrazione dei beni (che spetta ai coniugi con uguali poteri) e quella relativa all’uguaglianza delle quote riguardante quei beni che nel regime di comunione legale avrebbero formato oggetto della stessa.

I coniugi possono stabilire di comune accordo di mantenere la titolarità esclusiva dei beni acquistati durante il matrimonio. Data l’importanza dell’accordo è richiesto l’atto pubblico.
Ciascun coniuge ha il godimento e l’amministrazione dei beni di cui è titolare esclusivo.