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Tutelare gli immobili di famiglia dai creditori è possibile: come possiamo difendere l’abitazione su cui abbiamo investito tutto? Il principio generale è quello secondo cui il debitore risponde delle obbligazioni contratte con tutti i suoi beni presenti e futuri. Ma ci sono strumenti grazie ai quali è possibile proteggere il proprio bene.

Tutelare la casa dai creditori privati

Il fondo patrimoniale – Il fondo patrimoniale può essere costituito solo da una coppia sposata. In che modo? Andando dal notaio e destinando l’immobile ai bisogni della famiglia. In questo modo la casa non può essere venduta se non c’è il consenso di entrambi i coniugi, cui è affidata l’amministrazione del bene stesso, la proprietà rimane comunque in capo al precedente titolare. Gli eventuali canoni di affitto devono essere destinati ai bisogni della famiglia. Nel momento in cui si costituisce il fondo patrimoniale tutti i beni in esso inseriti possono essere pignorati solamente dai creditori sorti per obbligazioni necessarie ai bisogni della famiglia (ad esempio le spese di codominio, il fisco per le imposte sui redditi, i debiti di lavoro). I vantaggi stanno nel fatto che il fondo patrimoniale è a buon prezzo e veloce. Gli svantaggi risiedono nel fatto che la Cassazione ha detto che non opera contro i debiti tributari relativi alle imposte sui redditi o sull’attività professionale o commerciale; nel primo anno poi basta che un creditore trascriva un pignoramento nei registri immobiliari nei successivi 12 mesi dalla trascrizione del fondo per poter pignorare la casa, senza bisogno di cause; negli ulteriori 4 anni rispetto al primo (quindi in tutto 5 anni) può inoltre essere esercitata l’azione revocatoria, ossia il creditore che dimostra l’insufficienza di beni del debitore su cui soddisfarsi può rendere inefficace il fondo e poi pignorare l’immobile.

Il trust – Il trust è un istituto recente e di derivazione anglosassone. Prevede l’intestazione della casa a un altro soggetto o a una società con il compito di gestire l’immobile e ritrasferirlo al precedente titolare dopo un determinato termine. I vantaggi risiedono nel fatto che consente di gestire, attraverso società fiduciarie, patrimoni molto grossi con buoni margini di certezza. Lo svantaggio è che si tratta di uno strumento costoso e revocabile nei primi cinque anni.

La donazione – Nel caso della donazione il carico fiscale viene calcolato sul valore attuale del bene e non su quello futuro che, al momento della successione, potrebbe essere superiore. Per le donazioni in linea retta (padre-figlio) non si pagano imposte fino a 1 milione di euro; nel caso in cui la donazione avvenga tra fratelli e sorelle la franchigia è di 100.000 euro, oltre tale importo, l’imposta è del 6%; nel caso di altri parenti fino al 4° grado, affini in linea retta e affini in linea collaterale fino al 3° grado, non c’è franchigia e l’imposta è del 6%; per tutti gli altri soggetti l’imposta è sempre dell’8%. I vantaggi della donazione stanno nel fatto che il bene resta in famiglia e finisce di solito nelle mani di chi sarebbe stato il futuro titolare in base ai rapporti ereditari; le tasse sulla donazione sono spesso inesistenti. Gli svantaggi risiedono nel fatto che la donazione può essere sempre impugnata dagli eredi legittimari che ritengano di essere stati lesi nelle quote di legittima entro 20 anni dalla trascrizione della donazione (se il donante è ancora in vita) o entro 10 anni dall’apertura della successione del donante; la donazione inoltre può essere facilmente revocata dai creditori entro 5 anni se dimostrano che, a seguito della suddetta disposizione, il donante si è privato di una parte consistente dei propri beni e ha privato di garanzie i creditori; la donazione, infine, nel primo anno è aggredibile senza bisogno di revocatoria.

La vendita – In questo caso, spesso si tratta di una donazione simulata in quanto il corrispettivo è minimo. Il vantaggio della vendita sta nel fatto che esercitare la revocatoria (comunque possibile nei primi cinque anni) è molto difficile in quanto è necessario dimostrare che l’acquirente fosse consapevole dello scopo di frodare i creditori. Gli svantaggi stanno nel fatto che l’immobile esce definitivamente dalla proprietà del donante, il quale al massimo può riservarsi l’usufrutto fino alla fine della propria vita e non essere così sfrattato; le imposte inoltre sono elevate.

Il vincolo di destinazione – In questo caso chiunque può destinare propri beni immobili e mobili registrati allo scopo di realizzare interessi meritevoli di tutela. L’interesse da perseguire e a cui sono destinati i beni deve essere indicato nell’atto. Anche questo vincolo è però revocabile nei primi cinque anni e non sempre è facile individuare uno scopo che appaia meritevole di tutela.

Tutelare la casa dal Fisco

Cosa succede quando il rischio è che il Fisco agisca in esecuzione forzata? Si possono utilizzare i medesimi strumenti, ma in questo caso il debitore oltre all’azione revocatoria può rischiare un’incriminazione per sottrazione fraudolenta al pagamento delle imposte quando il debito è superiore a 50.000 euro e riguarda Iva o imposte sui redditi.

Come tutelarsi dall’esecuzione esattoriale – Per tutelarsi dall’esecuzione esattoriale è possibile utilizzare anche altri mezzi. Innanzitutto, bisogna ricordare che l’attuale legge vieta il pignoramento della prima casa. Per non essere pignorata, la prima casa deve essere l’unica di proprietà, deve essere adibita a civile abitazione, vi deve essere fissata la residenza e non deve essere accatastata A/8 e A/9. Quando invece si ha più di una casa o manca uno di questi requisiti la casa può essere pignorata, ma solo se il debito è superiore a 120.000 euro, è stata iscritta prima un’ipoteca, dall’ipoteca sono passati almeno 6 mesi e la somma di tutti gli immobili del debitore non è inferiore a 120.000 euro.

articolo tratto da https://www.idealista.it/news